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                政府信息公開
                索 引 號:13914629N/2020-04195 發布機構: 宝马游戏下载 發文字號:
                組配分類: 天政辦發文件 成文日期: 2020-10-19 公開方式:主動公開

                天政辦發〔2020〕116號宝马游戏下载辦公室關於進一步加強全市物業管理工作的意見

                發布日期: 2020-10-19 15:38 信息來源: 市政府辦公室 瀏覽次數: 字號:[ ]


                   宝马游戏下载辦公室

                關於進一步加強全市物業管理工作的意見

                天政辦發〔2020〕116號

                各縣區人民政府,開發區管委會,市政府有關部門,市屬及駐市有關單位:

                為進一步加強和規範我市物業管理工作,健全物業管理體制,提升物業管理水平,改善居民生活環境,促進城市建設管理,根據《國務院物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》等有關規定,結合我市實際,制定本意見。

                  一、指導思想、基本原則和工作目標

                (一)指導思想

                       堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,從構建社會主義和諧社會的高度,充分認識加強物業管理工作的重要性,按照運作市場化、服務品質化的要求,以改善環境、打造品質社區為目標,全面加強物業管理工作,明確物業工作職能,健全物業管理機制,完善物業管理體系,提高物業管理水平,采取有效措施,及時化解物業管理領域的各類矛盾糾紛,全面提升城市物業行業規範化服務管理水平。

                (二)基本原則

                堅持立足當前與著眼長遠相結合,強化長效機制建設;堅持物業管理與城市網格化服務管理和社區建設相融合,促進社會管理創新;堅持政府引導、社區(居民)自治、群眾參與,規範老舊住宅小區管理;堅持行政監管與市場調節相結合,創造公平公正、規範有序的行業氛圍。

                (三)工作目標

                通過努力,全市物業管理和物業服務業發展水平有明顯提升。

                ——物業管理工作體制進一步完善。構建具有本地特色的物業服務體制,形成服務規範、管理有序、和諧文明的工作機制,實現物業服務標準化、規範化、常態化,培育一批物業服務龍頭企業。

                ——物業管理聯動機制進一步健全。政府屬地責任得到落實,作用得到充分發揮,各職能部門及供水、供氣、供電等專業經營單位履職到位,執法職能延伸至住宅小區,及時有效處理物業管理區域內的突發事件,遏制違法違規行為,消除安全隱患,維護物業管理秩序。

                ——業主參與程度進一步提高。全市符合條件的住宅小區都應成立規範的業主委員會。業主委員會及全體業主的主體意識、自我管理意識、物業服務消費意識和參與物業管理的主動性明顯提高。

                二、職責分工

                堅持“統一領導、分級負責、綜合協調”的原則,落實行政監管和公共服務責任,健全市級相關部門、縣區、街道辦事處(鄉鎮)、社區四級物業管理體系。完善物業主管部門行業監管、屬地政府具體負責、社區居委會組織實施、職能部門齊抓共管的工作機制,有效發揮社區基層組織和業主自治組織作用,共同推進全市物業管理工作。    

                (一)市直有關單位職責

                市發改委:負責完善普通住宅小區前期物業服務收費、住宅小區停車收費、代收水電氣熱等相關價格政策;負責物業服務收費政策的宣傳解釋工作;核定普通住宅前期物業服務收費標準;嚴格執行物業管理收費備案制度;負責對物業服務收費行為進行監督和管理;及時受理物業服務費咨詢及投訴,協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

                市財政局:會同市住建部門申請省級以上專項資金,制定物業服務企業發展激勵相關政策,保障市級物業管理工作經費及相關資金。

                市住建局(市城市管理執法局):負責貫徹執行國家、省、市物業管理的有關法律法規,研究制定全市行業管理規章制度和行業服務標準;負責對全市維保期內房屋質量返修工作進行督導,並對物業服務行業進行指導和監管,指導和監督房屋建設單位積極開展維修維保及物業管理工作;負責監督全市物業管理招投標活動;負責全市物業服務行業誠信體系的建立和管理;負責指導、監督各縣區綜合執法局落實對小區擺攤設點、占用和毀壞綠地、占道經營和小區內亂貼廣告等行為的查處;負責做好城市供暖、供水、供氣等方面的監督管理工作,調處因供暖、供水、供氣等產生的物業糾紛;負責及時查處物業使用人亂搭亂建、侵占綠地、破壞房屋外立面等違規行為。

                市公安局:指導和督促物業服務企業做好服務區域內公共安全管理、安全防範和流動人口、租賃房屋等治安管理,指導做好服務區域交通秩序管理,依法處置服務區域內發生的交通事故、治安、刑事糾紛,查處打擊物業管理服務中的違法犯罪行為;負責小區內違規燃放煙花爆竹、不文明養犬、流浪犬處理等突出問題;加強對業主委員會公章刻制的管理;縣區公安機關負責監督指導住宅區物業服務單位履行消防安全職責,查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為。

                市應急管理局:督促物業服務企業加強安全防範和管理,強化安全宣傳教育和安全常識學習,制定應急預案,開展安全檢查,化解安全風險,依法查處違法違規行為。

                市消防救援支隊:督促物業服務企業依法履行消防管理職責,指導督促相關部門依法開展消防監督檢查工作,依法受理、查處違反消防法律法規的行為;配合相關單位企業對個人違反消防法規行為予以處理。

                市生態環境局:負責受理居民涉及環保問題的投訴,依法查處物業服務區域內及周邊的生產經營噪聲、汙水、廢氣超標和違規排放油煙等擾民行為。

                市市場監管局:負責依法依規辦理市場主體住所(經營場所)登記工作,並對商住小區物業申報經營範圍進行審核,不具備經營條件的行業不予辦理相關營業執照;負責受理物業服務區域內違反市場監管法規的收費項目、收費標準等方面的投訴,並依法進行處理;對物業服務企業違反市場監管法規的經營行為依法查處;依法監督物業服務企業作為電梯、機械式停車設備的使用單位應當承擔的法定責任義務,依法查處違法違規使用電梯、機械式停車設備的行為。

                市自然資源局:負責審查物業服務區域物業服務用房的規劃情況,在規劃方案中明確公共配套設施的位置、規模,為物業服務區域內違反規劃情況的界定提供技術支持;負責審定物業服務區域公共配套服務用房的規劃情況、權屬歸屬及服務區域,按照國家有關法律法規規定,在不動產登記時明確公共配套設施的土地權屬;嚴格按照設計規範和工程標準對居住小區詳細規劃進行審查,對地下車位性質和地上車位權屬進行認定。

                市司法局:負責加強對各級物業服務矛盾糾紛人民調解組織的指導。

                市民政局:負責將物業管理納入社區治理規劃和社區協商範圍,指導街道辦事處加強對業主委員會選舉工作的監督和管理。

                市衛健委:負責指導物業服務區域衛生服務站設置、監管,指導健康教育,負責對二次供水進行監測、監管。

                市人社局:負責指導和監督物業服務企業的勞動用工情況,依法受理物業服務企業的勞動爭議案件,協調處理物業服務企業的勞資糾紛。

                市人防辦:負責指導和監督各縣區人防主管部門做好物業服務區域的人防工程管理;負責對破壞、違法使用人防工程等行為的查處。

                市體育局:負責指導物業服務區域全民健身運動開展,並對物業服務區域體育器材的維護管理工作進行督促檢查。

                市公共資源交易中心:負責對進入公共資源交易平臺的物業服務項目進行招投標工作。

                市稅務局:負責物業服務企業相關稅收的征收和管理;負責物業服務從業人員的社保費征繳;負責宣傳指導符合條件的物業服務企業享受稅收減免優惠政策。

                 供水、供電、供氣、供暖、通信等相關企業:負責物業服務區域內已移交相關設施的管理和維護,積極配合社區、物業轄區內的緊急維修、日常維護保養工作,保障居民正常生活。

                各相關部門要建立違法行為投訴登記制度,並在物業管理區域公布職責範圍和聯系人姓名、服務熱線等信息,對違法行為及時作出處理。

                (二)縣區政府職責

                各縣區政府是全面落實轄區物業管理的責任主體,全面負責轄區物業管理工作。負責轄區物業服務行業誠信體系的建設和管理,轄區內物業服務企業(項目)的日常監管;負責建立物業聯席會議制度,依法查處物業管理活動中的違法違規行為;負責設立或指定專門部門,統一調度、處理、督促落實各類物業管理問題;參與轄區物業管理招投標活動的監管;負責轄區物業服務矛盾糾紛調處;組織開展新建項目的物業承接查驗、已交付項目的物業區域劃分;負責指導和監督本轄區內街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會物業管理工作的開展和考核考評工作,組織開展轄區內街道辦事處、社區居委會物業管理工作人員和業主委員會成員業務培訓;按照市級有關部門要求,負責做好轄區內物業管理小區文明創建和安全生產工作。

                (三)街道辦事處(鄉鎮)職責

                街道辦事處(鄉鎮)在縣區物業行政主管部門指導下,具體負責本轄區內的物業管理工作;負責組織轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作,指導和監督業主大會、業主委員會開展工作,督促業主委員會和物業服務企業開展維修資金使用及續籌工作,對業主大會、業主委員會做出違反法律法規的決定,責令限期改正或予以撤銷;負責完善物業服務矛盾調處機制,處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的矛盾糾紛和投訴;負責轄區範圍內物業服務企業交接、解除物業服務合同備案工作;在暫時無法實行專業化管理的無物業服務小區,街道辦事處、社區居委會成立物業服務機構,負責物業管理工作;負責做好物業管理小區文明創建和安全生產工作;把物業管理工作納入社區建設規劃,形成物業管理與社區管理良性互動的新機制。

                (四)社區(居委會)職責

                協助街道辦事處(鄉鎮)指導、監督業主大會規範運作,協調召開業主大會會議;負責物業服務站工作,指定專人作為小區物業管理工作協調員,協助處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾糾紛;接受物業服務企業退出項目的預警報告,協助解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題,對物業服務企業的誠信記錄、等級評定等提出初審意見;發現本區域內有違法建設等違反物業管理有關法律法規的行為,應當立即制止並及時向城市管理等有關部門報告;協助指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理;負責代行小區業主委員會成立之前或不能正常開展工作期間的職責。

                (五)物業服務企業職責

                物業服務企業要全面履職盡責,嚴格履行合同約定職責;接受縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會的監督指導;配合街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會組織成立業主大會和業主委員會換屆選舉工作,切實維護好小區公共秩序,盡職勸阻、制止服務區域內出現的違章搭建、擺攤設點、毀綠種菜、飼養家禽等違法違規行為,及時向所屬街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會或相關職能部門報告,協助政府執法部門對違法違規行為查處到位;依法誠信納稅,積極做好物業服務小區文明創建和安全生產工作。 

                (六)業主大會和業主委員會職責

                業主大會和業主委員會在縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮)監督指導下,嚴格依照法律、法規及管理規定,履行要求業主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失等職責,維護業主共同利益和合法權益;與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同,及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;督促業主交納物業服務費及其他相關費用,組織和監督專項維修資金的籌集和使用,配合公安機關做好小區社會治安工作,配合社區居委會依法履行自治管理職責,並接受其監督和指導,調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛。

                三、規範住宅小區的管理

                (一)無物業服務的老舊住宅小區

                各縣區政府具體負責轄區內無物業服務老舊小區的整治改造,解決現有小區環境、物業用房、配套設施等方面問題。整治改造後規模較大、具備條件的小區,要通過招投標等方式選聘物業服務企業進行管理;規模較小、具備條件的連片小區,可采取“統一打包”方式,選聘有實力、有規模、社會影響較好、專業水平較高的物業服務企業進行管理,並嚴格按照《物業承接查驗辦法》交接驗收。由業主、業主委員會與物業服務企業協商確定服務內容和具體收費標準,引導業主樹立有償服務的理念,逐步將無物業服務小區管理的模式轉變為市場化物業服務模式。

                街道辦事處(鄉鎮)和社區居委會具體負責整治改造後,不具備實行專業化物業管理條件小區的物業管理工作,采取“財政補助、公共收益補貼、業主交費”等方式,解決物業管理經費不足問題。縣區級財政每年要安排一定的財政預算,補貼物業管理工作。

                (二)有物業服務的住宅小區

                新建住宅小區,自然資源、住建、發改、市場監管等部門要各司其職,加大對新建住宅小區規劃設計、施工建設、物業服務的監管力度;縣區物業行政主管部門要在新建住宅小區物業交付使用前,組織有關專家、街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會、前期物業服務企業和開發建設單位共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗,並加強備案管理,明確開發建設單位、物業服務企業責任;開發建設單位要在我市住宅小區前期物業公共服務收費標準範圍內,按規定通過公開招投標等方式選聘前物業服務企業,具體服務內容、標準由雙方在前期物業服務合同中約定,合同期限由雙方結合實際約定,並建立完善物業管理移交手續,保證前期物業管理落實到位,強化售後服務,承擔保修期內的物業保修責任。業主委員會組建後,開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要在街道辦事處(鄉鎮)、社區居委會監督指導下,按規定做好物業管理的轉換銜接工作,確保新建住宅小區全面實行規範化物業管理服務。

                市發改委負責牽頭制定出臺《市區住宅小區停車位使用管理的指導意見(試行)》,規範住宅小區停車位的使用、管理、維護,解決目前停車位管理收費矛盾突出的問題。

                市住建局要開辟使用維修資金綠色通道,對突發事件和快速搶修的工程項目,特事特辦,先進行維修,後補辦維修資金使用申請審批有關手續,保障小區住戶正常生活。

                四、加強對物業服務企業的監管

                縣區物業行政主管部門要采取實地檢查、專項復核、定期清理等措施,加強對物業服務企業的監管;建立物業服務企業信用檔案制度,完善物業服務企業不良行為記錄公示制度,引導物業服務企業規範誠信經營;建立健全物業投訴責任機制,及時查處物業服務中的不規範行為,切實保障業主合法權益;建立健全物業服務企業動態監管機制,推行招投標制度,淘汰一批服務不達標、群眾投訴多的物業企業,積極扶持信譽好的物業企業,發揮品牌帶動效應,推動物業管理整體水平不斷提升。

                五、加強對業主大會和業主委員會的監管

                街道辦事處(鄉鎮)、社區要嚴格按照《業主大會和業主委員會指導規則》的要求,規範業主大會成立程序,具備條件的住宅小區要及時組織成立業主大會。

                縣區物業行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮)要按照規定,切實履行各自職責,強化對業主大會和業主委員會的監督管理,為業主大會和業主委員會規範運行提供有力保障。

                六、建立健全工作機制

                (一)物業管理工作聯席會議制度。縣區政府要建立物業管理聯席會議制度,及時排查處理轄區內有關物業服務矛盾糾紛。要成立物業服務矛盾糾紛人民調解組織,建立日常工作機制。街道辦事處(鄉鎮)應依托司法調解組織,及時調解轄區內物業服務矛盾糾紛。賦予社區黨組織對轄區物業服務企業評先選優、榮譽申報的評價和建議權,社區居委會應定期排查轄區內存在的矛盾糾紛,協助街道辦事處(鄉鎮)做好調處和化解工作,並加強對業主委員會資金專戶的監管,對資金使用情況進行監督,定期公示。

                (二)綜合執法機制。建立綜合執法聯席會議制度,由縣區政府牽頭,公安、城管執法、自然資源和住建、生態環境、應急管理、市場監管等部門綜合執法,處理物業管理中的矛盾和問題。對小區內違章搭建、擅自改變房屋結構與用途、毀綠種菜、環境汙染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設施等違規行為,由縣區房地產行政主管部門責令限期整改,給予警告。

                (三)物業服務收費機制。對前期物業服務收費指導價,由市發改委、市住建局、市市場監管局協調建立前期普通住宅物業公共服務費標準的動態調整機制,適時對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估,根據評估結果適時調整公布。

                (四)物業服務收費保障機制。各縣區要積極引導廣大業主增強主動繳納物業服務費意識,履行物業服務合同,按時足額繳納物業服務費等合理費用。對長期拒交物業服務費的業主或使用人,物業服務企業依法向人民法院起訴;物業服務合同中約定有違約金的,違約金與物業服務費需一並繳納。

                 七、組織領導和措施保障

                (一)加強領導,落實責任。縣區物業管理工作聯席會議,具體負責縣區物業管理有關協調工作,每半年召開一次領導小組會議,研究部署和協調解決物業管理工作中的問題。縣區住建(房管)部門要加大組織、協調、指導、考核和督查力度;縣區發改局、民政局、市場監管局、綜合執法局、公安局及其他行政管理職能部門要密切配合、各司其職、齊抓共管;各鄉鎮(街道)應切實加強領導,健全機構,堅持主要領導親自抓、分管領導具體抓,落實責任,明確目標,細化任務,定期或不定期召開物業管理聯席會議,協調處理物業管理工作中的具體問題;供水、供電、供暖、供氣、通信等公用企事業單位,要依法做好相關管線設施設備的維修養護工作,形成合力。

                (二)政策支持,激勵發展。采取以獎代補方式,扶持老舊住宅小區物業管理,提高運轉效率和服務質量,逐步實現收支平衡。探索制定商住小區物業服務企業星級評比和評定辦法,激勵商住小區物業服務企業提升服務水平。

                (三)嚴格督查,考核獎懲。加強對物業管理工作的督促檢查,建立物業管理工作目標考核制度,把轄區物業管理覆蓋率、物業管理糾紛調處率和業主組織備案率作為考核獎懲的重要內容。縣區政府將相關部門、鄉鎮(街道)物業管理工作納入年度綜合目標考核,對相關部門、鄉鎮(街道)的履職情況進行考核。

                (四)加大宣傳,營造氛圍。采取多種形式,大力宣傳物業管理工作的重要意義和相關政策法規,引導廣大市民和社會各界了解政策,強化物權意識,樹立購買服務的消費觀念,引導廣大市民理解、支持、參與物業管理,積極維護社區環境,及時繳納物業服務費用,形成共有家園、共建共管共享的良好氛圍。

                宝马游戏下载辦公室

                2020年9月21日   

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